エリアの相場から物件価格の目安を出し、賃料を入れると利回りが出ます。数字はすべて自由に変えられます。登録も個人情報もいりません。
表面利回りは、賃料だけで計算したものです。管理費や税金は引いていません。物件情報に載っている「利回り」は、たいていこちらです。
実質利回りは、管理費・修繕積立金・固定資産税を引き、購入にかかる諸費用を足したうえで計算したものです。実際の手取りに近くなります。
この計算に入っていないもの：空室になる期間、入居者の募集にかかる費用、将来の修繕の一時金、賃貸管理を頼む場合の手数料、税金（所得税など）。実際にはこれらの分だけ、利回りは下がります。いずれも目安です。